abogados ESPECIALISTAS CONTRATOS: DEMANDAS

Dña./// Procurador de los Tribunales, y de Dña.  ////,    según designación “apud-acta” a realizar ante el Sr./a Secretario/a Judicial previo señalamiento de hora y día para su otorgamiento,  y asistido del letrado  D. Angel Centeno , abogado de Madrid y Málaga, ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho, DIGO

Que mediante el presente escrito, en nombre de mi mandante formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO SOBRE LAS SIGUIENTES ACCIONES: 

·         SE DECLARE LA RESCISION POR CAUSA OBJETIVA: NO ENTREGA DE LA VIVIENDA Y GARAJE EN PLAZO PACTADO (y no resolución), en virtud de  CONTRATO DE COMPRAVENTA DE COSA FUTURA: VIVIENDA Y PLAZA DE GARAJE, celebrado por mí patrocinada/ compradora, con la entidad “ ///, S.L.”, que actuó en calidad de Promotora-Vendedora.

·         En virtud de la acción rescisoria, SE RESTITUYA A MI MANDANTE, por aplicación de  Ley 57/1968 de 27 de julio, LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA INCREMENTADAS CON EL SEIS POR CIENTO DE INTERÉS ANUAL:

·         AL PAGO DE LOS INTERESES Y COSTAS.

FORMULANDOSE EN CONSECUENCIA   DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO para se declare RESCISION DE CONTRATO POR CAUSA OBJETIVA, EN VIRTUD DE APLICACIÓN DE LEY ESPECIAL, POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE COSA FUTURA: VIVIENDA y PLAZA DE GARAJE, NO ENTREGA EN PLAZO PACTADO,    contra la entidad mercantil   “ ///, S.L.”,     contra su Administrador Único, D.///, fundamentando dicha pretensión en los siguientes

PRIMERO.-  Que el día  /// se celebro entre las partes del presente procedimiento judicial, un Contrato bajo la denominación Derecho de Adquisición Preferente de Inmueble en Obra Nueva, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. UNO, ostentando la posición de compradora mi patrocinada y la posición de vendedora D.///  en calidad de administrador de la entidad mercantil  ///, S.L.”

Que del contenido del referido contrato de derecho de adquisición preferente de fecha  9 enero ///, se constata que el objeto recae sobre “cosa futura” en virtud de sus propias cláusulas, Parte Expositiva,   apartado II: “Que  /// S.L. tiene previsto construir un bloque de viviendas en régimen plurifamiliar sobre el solar ubicado en  ///  parcelas T1-b, T1-c y T1-d según reparcelación realizada por el M.I. ayuntamiento de  ///  en la unidad de ejecución de LA BEGA, de una superficie aproximada de 642,52 metros cuadrados con tres fachadas, en línea de fachada a la calle 2 de 34,30 metros donde se encuentran los zaguanes, en línea de fachada con espacio libre de 20,77 metros y en línea de fachada a calle 17 de 17,52 metros.

 SEGUNDO.-  Que  a la vista del expositivo anterior mi patrocinada se hallaba interesada en la adquisición, al Apartado III de la Exposición del contrato 9 enero 2006 me remito “de la vivienda tipo D señalada con el número nueve (09) sita en la tercera planta alta de la escalera A y la plaza de aparcamiento señalada con el número cuarenta y cinco (45) sita en la planta sótano II de dicha promoción, a dicho efecto llevan a cabo el presente contrato de DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE INMUEBLE EN OBRA NUEVA de acuerdo a las siguientes:……….”

TERCERO.- Que  para la formalización en soporte documental probatorio de la celebración de contrato de compraventa futura sobre la vivienda y plaza descrita en el párrafo anterior a favor de mi patrocinada, tuvo lugar de forma concatenada en el tiempo no solo el contrato de derecho de adquisición preferente de 9 enero ///, sino ulterior contrato de compra-venta de fecha veintiuno de julio de  /// que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. DOS,  cuyo objeto en lo concerniente a la “cosa u objeto contractual” era coincidente con el contrato anterior de 9 enero 2006: Parte Expositiva Primero del contrato de 21 julio  ///: “NUMERO DE ORDEN.- NUEVE. Vivienda en tercera planta alta, tipo D, puerta NUEVE de la escalera del zaguán A

CUARTO.- Que del presente contrato de compraventa de fecha 21 de julio  ///, es de interés a efectos de la presente demanda, la materia concerniente a las cantidades entregadas a cuenta por mi mandante, para la construcción y posterior consumación del contrato en virtud de ulterior otorgamiento de Escritura Pública de venta.

QUINTO.- Que como se corrobora del contenido tanto del Contrato de Compraventa de fecha 21 de julio de  ///, como del previo Contrato de Adquisición Preferente de fecha 9 enero de ///, se pacto por las partes una forma escalonada en el tiempo de pago del precio total, doscientos cuarenta y cinco mil quince euros (245.015,00€); a las cláusula segunda del contrato de adquisición preferente de 9 enero ///, como a la Estipulación Segunda del contrato de compraventa de 21 julio  ///, me remito:

5.350,00 euros: desembolsados por mi mandante, en el acto de celebración del contrato de adquisición preferente de fecha 9 enero ///; cuyo desembolso se verifica del contenido  del propio del contrato: “que se entregan en este acto y de cuya percepción y entrega, el presente contrato hace las veces de la más solemne carta de pago y recibo”.

Como del contenido del contrato de compraventa de fecha 21 julio ////, Estipulación Segunda párrafo dos:” fueron entregados por el comprador a la Entidad vendedora con anterioridad a este acto y con ocasión de practicar el pertinente derecho de adquisición preferente de inmueble en obra nueva con fecha 9 de enero  ///.”

            10.700,00 euros: desembolsados por mi mandante, en el acto de celebración del contrato de compraventa de fecha 21 de julio ///, como se corrobora de su Estipulación Segunda párrafo tercero: “que se entregan en este acto y de cuya percepción y entrega, el presente contrato hace las veces de las más solemne carta de pago y recibo.”

            5.007,60 euros: desembolsados por mi mandante a lo largo de nueve meses, desde febrero  /// hasta octubre //// inclusive, mediante el abono de 556,40 euros mensuales, como se corrobora con los recibos o extractos bancarios que se remiten a la demanda como DOCUMENTO NÚM. TRES; dicho desembolso no fue efectuado por mi patrocinada de forma arbitraria, sino en virtud de lo pactado en el contrato: Estipulación Segunda Párrafo cuarto: “ serán satisfechas por el comprador en nueve mensualidades, de QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA CENTIMOS (556,40€) cada una de ellas…….correspondiendo el primer vencimiento el 10 de febrero de  /// y los restantes efectos, el mismo día de los ocho meses consecutivos siguientes.”

10.571,60 euros: desembolsados por mi mandante a lo largo de diez meses, desde noviembre  ///  hasta agosto  /// inclusive, mediante el abono de 1.057,16 euros mensuales, como se corrobora con los recibos o extractos bancarios que se remiten a la demanda como DOCUMENTO NÚM. CUATRO; dicho desembolso, al igual que la partida anterior, no fue efectuado por mi patrocinada de forma arbitraria, sino en virtud de lo pactado en el contrato, concretamente como consecuencia de la celebración entre partes de Escrito de Modificación de Contrato de Compra-Venta, de fecha once de octubre de  ///, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CINCO,cláusula segunda: precio y forma de pago en su párrafo quinto:” ….serán satisfechas por el comprador en diez mensualidades, de MIL CINCUENTA Y SIETE EUROS CON DIECISEIS CENTIMOS (1.057,16€) cada una de ellas, mediante domiciliación bancaria correspondiendo efectuar el primer pago el día 10 de noviembre de  ///, y los nueve restantes el mismo día de los nueve meses consecutivos siguientes.”

SEXTO.- Que  al tratarse de un supuesto inexorable de contrato donde se ha procedido por mi patrocinada a la entrega de cantidades a cuenta para la construcción de vivienda y plaza de garaje concreta y definida, ello engarza, como se refleja en el contrato, en la necesidad imperiosa de pactar un plazo de entrega por el promotor-vendedor-demandado, así expresamente recogido en el propio contrato en su Estipulación Sexta, bajo la denominación de Plazo de Entrega y Escritura, en su párrafo primero y segundo:

“El presente contrato de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1279 y 1280.1 del Código Civil, se elevará a escritura pública, previo el cumplimiento de los correspondientes requisitos legales y condiciones derivadas del mismo, previa obtención del Certificado de Final de Obra, la que será autorizada por el Notario que designe el vendedor, aceptado expresamente por el comprador o compradores.

SEPTIMO.- Que   con arreglo a los expositivos anteriores, mi mandante se vio en la obligación contractual, por pacto convencional, de abonar cantidades anticipadas en relación con una eventual entrega de una vivienda y plaza de garaje futura, lo que permite adverar que nos hallamos ante una situación de hecho, respaldada de solidez jurídica, para aplicar la normativa o Ley reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de 27 de julio de 1968, plenamente vigente en la actualidad.

            Que en virtud de dicha Ley 57/1968, la parte demandada en su posición de persona jurídica que promovió la construcción de viviendas con la pretensión fáctica de haber obtenido de mi mandante entregas de dinero  antes de iniciar la construcción como durante la misma, tenía como tiene el debe legal de haber garantizado mediante aval bancario o mediante contrato de seguro   las cantidades anticipadas por mi patrocinada, que así no ha llevado a cabo, lo que constituye fragrante supuesto de de haber incurrido de contrario en infracción de norma con rango legal, Ley 57/1968, por recibir cantidades entregadas en concepto de pagos anticipados sin haber concertado los correspondientes contratos de seguro, que garanticen la integridad económica desembolsada por mi mandante.

            Que el incumplimiento por el demandado de una norma de rango legal, conforme al párrafo anterior, unido a la causa legal que habilita la Ley 57/1968 para ejercer acción de rescisión de contrato, expiración del plazo convencional fijado para la entrega de la vivienda y plaza de garaje sin que el vendedor haya cumplido con dicha obligación, faculta a mi mandante a la opción entre ejercer acción de  rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas incrementadas en el seis por ciento anual, o conceder al vendedor una prórroga que se establecerá en una cláusula adicional del contrato otorgado.

        Por criterio de exclusión, ante la ausencia manifiesta de cláusula adicional expresa acordando una prórroga, es evidente que mi mandante está legitimada para el ejercicio de acción rescisoria.

OCTAVO.- Que el ejercicio de la acción rescisoria de mi mandante, descansa en la concurrencia de presupuestos legales para ello:

a.- Nos hallamos ante un contrato sinalagmático con reciprocidad de prestaciones para cada parte contratante.

b.- Que el incumplimiento por la parte demandada-vendedora,  se haya acreditado y le es imputable,   y que la parte  demandante, mi patrocinada, no ha incurrido en incumplimiento de sus obligaciones contractuales:

El cumplimiento de las obligaciones de mi mandante en calidad de compradora queda plasmado y probado documentalmente, en el desembolso  dinerario cierto, real como pactado, sin dilación o retraso alguno, en las fechas así estipuladas, expresamente   acreditadas en el expositivo sexto de la presente demanda.

El incumplimiento de la parte demandada queda patente, en virtud del contenido claro y que sin ambigüedades recoge la cláusula sexta del contrato de compraventa 21 julio /// en su párrafo segundo: la entrega y otorgamiento de la escritura pública de compraventa, traditio instrumental, se efectuará en el plazo máximo de seis meses a contar desde la fecha de expedición del visado del Certificado de Final de Obra, visado que ha de expedirse por el Colegio de Arquitectos antes de diciembre del año  ///.

Que con arreglo  a los hechos acaecidos, El Visado del Certificado de Final de Obra expedido por el Colegio de Arquitectos de ///, como por el Colegio de Arquitectos Técnicos y Aparejadores, fueron de fecha, respectivamente, 17 de febrero y 18 de febrero de  ////, cuya prueba documental se haya en poder de tales Colegios Profesionales, en cuya fase procesal serán exigidos,  lo que permite aseverar, conforme dicción del art. 3 Ley 27 julio 1968, concurrencia de causa legal para que mi mandante este en posición legítima de ejercer acción de rescisión del contrato, dado que la vivienda y la plaza de garaje no han sido entregadas en plazo pactado, y no solo en el plazo pactado, sino que el limite temporal pactado, seis meses desde el Visado de Certificación de Final de Obra,   que concluyó en agosto de  ///, supera con creces al día de hoy, octubre  ///,  el limite temporal  estipulado en el contrato   para el  otorgamiento de escritura pública a efectos de adquisición de la propiedad con arreglo a los efectos jurídicos-sustantivos de la traditio instrumental.

Sin olvidar, lo cual es sumamente relevante a efectos de no conceder plazos de gracia, el contenido del art. 1129 Código Civil para el caso que el demandado no haya prestado las garantías que le impone la Ley 57/1968: aval o contrato de seguro;

 Art. 1.129.2 Código Civil: “Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:

 NOVENO.- Que la ausencia de consumación de la compraventa materializada en oportuna Escritura Pública de Compra-Venta que debió formalizarse como fecha máxima, agosto ///, conforme contenido Estipulación Sexta, párrafo segundo del contrato de compraventa de fecha 21 de julio ///, no puede interpretarse como subsanada mediante otorgamiento de Licencia de Primera Ocupación de fecha 31 de marzo ///, dado que esta licencia de primera ocupación,    viciada de irregularidades administrativas, no ha constituido en absoluto título hábil para que mi patrocinada tuviera derecho a ocupar de forma material la vivienda y plaza garaje, como más adelante se expondrá.

En todo caso dicha Licencia,  en lo concerniente a las medidas mínimas que se exigen para su legalidad urbanística-administrativa, ha sido recurrida por mi patrocinada vía administrativa conforme se acredita con el DOCUMENTO NÚM SEIS que se aporta.

Que debe tenerse en cuenta la siguiente situación de hecho:

A.- una cosa es que mi mandante, sin haberse otorgado escritura pública de compraventa, esté disfrutando de hecho y de derecho, de forma inmediata de la vivienda y plaza de garaje, en virtud de la figura de la posesión y por la  Licencia de Primera Ocupación conforme postulado del art. 1461 Código Civil:

           Documento privado + entrega o posesión= propietario.

B.- Otra cosa es, como así acontece, que no se ha otorgado la escritura pública en plazo convencional, que mi mandante no tiene la posesión de la vivienda y plaza de garaje, que tan solo existe un título administrativo, la licencia de primera ocupación que podría legitimar administrativamente el uso de la vivienda, pero que desde luego conforme derecho civil sustantivo no tiene valor jurídico para suplantar o producir o sustituir los mismos efectos de escritura pública o de traditio Instrumental, a efectos de convertirse el comprador en propietario por consumación de la compraventa, máxime ante la inexistencia fáctica de uso, disfrute, posesión inmediata de mi patrocinada.

Por consiguiente al momento actual, octubre ///, se corrobora:

                        Que no se ha respetado el plazo o término esencial expresamente pactado en el contrato para otorgar escritura pública de compraventa;

                   Que han transcurrido más de 14 meses desde el término pactado;

                   Que tan solo existe permiso administrativo oportuno para la ocupación,  permiso de ocupación que no ha podido consumarse por el hecho osado que al día de hoy, mi patrocinada solo pudo acceder a la vivienda, por señalamiento de día y hora fijado de contrario  para una efímera visualización de la vivienda y plaza de garaje, momento donde  apreció   anomalías urbanísticas, que desemboco en escrito  de protesta ante al órgano administrativo oportuno.

Reitero, mi mandante solo fue invitada o requerida o citada a efectos de ver la vivienda, en ningún momento ha existido, desde entonces,  entrega de llaves, lo que ha provocado imposibilidad de  estancia, o posesión inmediata de mi patrocinada en la misma, lo que confirma lo antes dicho: no ha operado ni por activa o pasiva, ni de hecho o de derecho el juego jurídico de adquirir la propiedad mediante la TRADITIO que proclama el art. 1462.1 C.c. en virtud del juego jurídico sustantivo que se desarrolla en los modos de transmitir la propiedad: Título: contrato privado de compraventa, y Modo: entrega de la vivienda.

Entrega que no ha tenido lugar, ni antes ni ahora, lo que corrobora, como se fundamenta en la fase de la presente demanda, FUNDAMENTOS DE DERECHO JURÍDICOS MATERIALES O DE FONDO,  que tal título administrativo de ocupación  ha sido usado con fraude de su finalidad, como instrumento empleado con la sutileza de atribuirle la apariencia de efectiva transmisión de la posesión jurídica, cuyo infundio entendemos ha quedado al descubierto por la falta de entrega de vivienda; que mejor prueba que al día de hoy mi mandante sigue viviendo en la dirección que se acredita en el DOCUMENTO NÚM. SIETE que se acompaña, mediante la acreditación de recibos bancarios domiciliados.

Que en consecuencia a la fecha de la interposición de la presente demanda se constata la No Entrega de la Vivienda y Plaza de Garaje, con arreglo a los instrumentos habilitados en nuestro derecho civil positivo, art 609 Código Civil hallándose mi mandante legitimado para acción de rescisión del contrato celebrado.

DECIMO.- Que es cierto en términos generales que la mora del deudor/demandado tiene un carácter continuado, y no se concibe como acto instantáneo, por lo que ante la hipotética situación, que no acontece en el presente caso, de  ausencia de especificación de un término o plazo para otorgar escritura pública, mi mandante en su calidad de acreedor hubiera estado facultada para requerir prontamente el cumplimiento de otorgar escritura pública de venta.

La realidad sin embargo es bien distinta, como se ha especificado en el contrato, se pacto un plazo o término para otorgar escritura pública, 6 meses, que es tiempo pactado como razonable y adecuado para el integro cumplimiento por parte de la demandada/vendedora, y al no cumplirlo y  con exceso en el espacio, mi mandante está en posición de exigir la rescisión del contrato por falta de haberse pactado de prórroga expresa en cláusula adicional, en virtud de la Ley 57/1968.

DECIMOPRIMERO.- Que, a pesar de las gestiones de esta parte, burofax    que  se acompaña como DOCUMENTO NÚM.  OCHO,  no se ha llegado a consenso alguno  materializado en ausencia impertérrita de comunicación.