JURISPRUDENCIA Contrato Vivienda sobre Plano: Opinión Doctrinal: Ante las cantidades dinerarias que ordinariamente operan en los contratos de ejecución de obra, unido a las actuaciones que desempeñan los profesionales del sector de la construcción, la posición del comprador/permutante, entendido como persona física, se han visto contemplada como una situación de desequilibrio, generalmente generada por su ausencia de conocimientos técnicos, lo que ha desembocado, a través de la experiencia ante los juzgados, como a través de las sucesiva Jurisprudencia, una voluntad sería de incrementar su cuota de seguridad a la hora de adquirir una vivienda, o como nos ocupa, permutar un terreno con la finalidad de adquirir en el futuro, una suma de viviendas y plazas de garaje cuyo pago in natura se materializa en la cesión del solar.
Este incremento en la cuota de su seguridad se halla plasmado en la posibilidad legítima de celebrar un contrato, Contrato de Permuta de Obra Futura, 29/12/2006, pero dotando al mismo de unas garantías bien personales, bien reales: aval bancario a primer requerimiento, seguro de caución, clausula penal, condición resolutoria expresa, hipoteca, prenda….
Por ello existe desde hace tiempo una normativa destinada a la protección del adquirente:
Ley 57/1968, reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas:
Su fin, establecer una serie de medidas preventivas para garantizar que los medios económicos anticipados, esto es cantidades a cuenta desembolsadas por los adquirentes, se vean de forma efectiva destinadas a la construcción de las viviendas, o en su caso destinadas a su devolución o restitución si no se consuma la construcción.
Este cuerpo legal se halla completado con una suma de otros cuerpos legales, que a efectos meramente informativos son:
– Ley julio 1984: Ley General de la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
– Ley abril 1998: Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
– Ley noviembre 1999: Ley sobre Ordenación de la Edificación.
El echo de ser una Ley de 1968 no mengua su aplicabilidad, al ser una ley especial, que como tal, al día de hoy sigue vigente y tiene preferencia a una ley general como lo es nuestro código civil.
I.- CONTENIDO LEY 57/1968, a efectos prácticos:
Dotar de protección a las cantidades, fondos, entregados por los futuros adquirentes de las viviendas a construir, para garantizar su devolución en caso de rescisión del contrato por incumplimiento del mismo;
Este derecho del que disponen los adquirentes es un derecho irrenunciable, y para el promotor constituye una norma imperativa de obligado cumplimiento:
Art. 1: “las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual mediante contrato de seguro o por aval solidario prestado por entidad inscrita en el registro de bancos, para el caso que no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Percibir las cantidades anticipadas a través de una entidad bancaria en las que habrán de depositarse en cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.”
Precisamente para la apertura de estas cuentas se exigirá la garantía de aval o contrato de seguro.
Destacar, que todo lo expuesto se aplica al contrato de permuta por aplicación del art 1541Código civil, en virtud de la naturaleza consensual que preside tanto en el contrato de venta como de permuta: “ En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.”
II.- MOMENTO DE EXPIRACION DEL PLAZO DE ENTREGA DE LAS VIVIENDAS:
El art. 3, 57/1968: “Expirado el plazo de entrega de la vivienda sin que hubiera tenido lugar, el cesionario (D. Francisco Iglesias Boedo) podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente(Gescom Promotora de Viviendas, S.L.) prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otrogado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.”
De este precepto se desprende que para que el cesionario, D. Francisco Iglesias, ejercite la acción rescisoria(es la acción a la que invita la Ley 57/1968), y no acción resolutoria de la permuta, no hay que entrar en la dinámica del carácter grave del incumplimiento o de la frustración a las expectativas del cesionario, ni al carácter esencial del plazo para la entrega de las viviendas, a tener en cuenta en la acción resolutoria, sino hay que estar a los datos objetivos:
A la cantidad existente y desembolsada en concepto de aval bancario por importe de 200.000,00€, a efectos de garantía personal.
A la expiración del plazo para la entrega de las viviendas sin haberse realizado por parte del promotor.
A la ausencia de mutuo acuerdo, expreso y escrito, de prórroga del contrato entre concesionario y cedente.
Por exclusión, ante la inadmisibilidad de la prórroga tácita, es evidente que el cedente D. Francisco Iglesias, ha optado por la rescisión del contrato.
La Rescisión constituye causa de ineficacia de los contratos, cuya admisión en el presente supuesto tiene lugar por la aplicación del art. 1291 in fine código civil: “son rescindibles: cualesquiera otros en que especialmente lo determine la ley.”
Dado que la Ley de 57/1968 reconoce expresamente la facultad al cesionario de rescindir el contrato o de prorrogar el mismo siempre y cuando ésta prórroga sea expresa, nunca tácita, es evidente que concurren todos los elementos para justificar la rescisión del contrato de permuta.
III.- EFECTO DE LA RESCISIÓN en virtud de la Ley 57/1968:
Poner fin a la vida del contrato, extinción, con la obligación del promotor incumplidor (no entrega de las viviendas en plazo) de restituir las cantidades a cuenta: dado que ello está enfocado para la compraventa cuando el comprador hace un desembolso de parte del precio de la vivienda a adquirir, quedando el vendedor obligado a constituir una aval bancario a efectos de asegurar su restitución en caso de incumplimiento, trasladado al Contrato de Permuta de Obra Futura, plenamente así reconocido, la restitución, por efecto de la extinción del contrato por vía de la rescisión, descansa, en concepto de indemnización, sobre la cantidad asegurada por el cedente mediante el contrato de aval bancario( cantidad avalada: valor del terreno).
Al no existir voluntad de D. Francisco Iglesias de conceder prórroga expresa y escrita a “Gescom Promotora de Viviendas, S.L.”, a su ausencia material me remito, es ineludible que ha optado, al vencer el plazo para la entrega de las viviendas, por la rescisión del contrato cuyo efecto, por aplicación rigurosa de la Ley 57/1968 es la obligación de restituir a D. Francisco Iglesias la cantidad dineraria garantizada mediante el aval bancario, percibiendo con ello el precio o valor del solar o terreno objeto de la permuta: 200.000,00 euros.
Reitero, la existencia de prórroga, que eliminaría acción rescisoria, y por tanto mantendría la vitalidad del contrato de permuta, debe constar en una cláusula adicional al contrato de permuta, especificando el nuevo periodo prorrogado, como la fecha de terminación de la construcción y entrega de las viviendas.
La concurrencia de aval y acreditación fáctica o efectiva de no entrega de las viviendas en las fechas pactadas en el contrato de permuta, confieren a D. Francisco Iglesias el derecho de percibir el precio o valor del terreno garantizado por aval bancario, en virtud de la idiosincrasia que en el ámbito jurídico ostenta el Aval a Primer Requerimiento: garantía personal que origina el pago del aval mediante la primera reclamación del beneficiario sin que el garante pueda oponer excepciones de ningún tipo.
Teniendo en cuenta la exposición de contenido, ajustándolo al quehacer de D. Francisco Iglesias, es patente, su voluntad inexorable de ejercer acción rescisoria al contrato de permuta materializada formalmente mediante Requerimiento Notarial de fecha 23 marzo 2010, para dar operatividad en el tráfico jurídico al Aval Bancario A Primer Requerimiento, sin olvidar que la eficacia de la garantía mediante el aval bancario estaba supeditado a una vigencia en el tiempo, hasta la fecha de 29 marzo 2010.