LEGISLACIÓN CONTRATO DE OBRA – Compra Vivienda sobre Plano

 LEY 57/1968, DE 27 JULIO, Sobre Percepción DE Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.

RD 515/1989, DE 21 ABRIL, Sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas.

LEY 26/1984, DE 19 JULIO, General de la Defensa de los Consumidores Y Usuarios. 

LEY 7/1998, DE 13 ABRIL, De Condiciones Generales de la Contratación. 

LEY 38/1999, DE 5 NOVIEMBRE, De Ordenación de la Edificación.

 «La ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento» (Art. 6,1 CC). Y ello rige (o debería regir) también para determinados promotores quienes al abrigo del «boom inmobiliario» vivido recientemente en nuestro país se han apresurado a poner en práctica un sistema de contratación abusivo que choca frontalmente con el sistema de garantías establecido en nuestro ordenamiento jurídico para el comprador de viviendas sobre plano.

En efecto,  Hoy en día estos clientes se muestran temerosos de que el enfriamiento económico que parece instalarse a escala mundial pueda acabar afectando al sector inmobiliario español y ello provoque que las promociones no iniciadas o en construcción no se inicien o no se acaben.

Tras el análisis de los contratos privados de compra nos encontramos con la desagradable sorpresa de que éstos han sido firmados sin las mínimas garantías exigibles para salvaguardar los intereses del comprador en las múltiples contingencias que pueden darse desde la suscripción del documento privado hasta la entrega de la vivienda, especialmente la existencia de aval bancario o contrato de seguro en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Concretamente uno de tales clientes que compró sobre plano hace ya dos años y cuya promoción aún no se ha iniciado, acudía recientemente a nuestro despacho y manifestaba que cuando exigió al vendedor la entrega del correspondiente aval bancario o contrato de seguro, éste le manifestó que «desconocía la obligatoriedad de entregar avales para garantizar los pagos a cuenta» y que, en todo caso, no pensaba hacerlo porque «nadie lo hace» y que disponía de otros compradores que no exigían tales garantías (seguramente por desconocimiento). Es de suponer que en una situación como la descrita, el comprador ilusionado en la compra y en una clara situación de desigualdad dado el carácter de bien de primera necesidad que tiene la vivienda, acabe aceptando las condiciones predispuestas por el promotor y suscriba un contrato absolutamente desfavorable para el adquirente.

La protección del comprador en las múltiples contingencias que pueden darse durante el proceso que se inicia en la venta sobre plano concluye con la entrega de la vivienda ya construida, se fundamenta básicamente en la obligatoriedad de la entrega de   aval bancario o contrato de seguro, siendo sin duda dicha exigencia la mejor recomendación que los profesionales del Derecho podemos ofrecer a los clientes que acuden a nuestros despachos   aunque algún promotor-vendedor sin demasiados escrúpulos trate de esgrimir la «ignorancia de la ley» para eximirse del cumplimiento de dicha norma.

El sistema de protección del comprador de viviendas sobre plano esta constituido por el cuerpo de normas antes señaladas también obliga al vendedor a entregar numerosa documentación de la que, sin ánimo exhaustivo, destacamos la siguiente:

Copia de la escritura de Declaración de Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal.

Copia de la escritura de préstamo hipotecario solicitada por el promotor para la financiación de la promoción.

Datos relativos a la cuenta especial en la que ingresan las cantidades percibidas a cuenta del precio de la concreta promoción en la que se integra la vivienda objeto de contrato (Es de señalar que la Ley 57/1968   obliga a que todas las cantidades percibidas a cuenta del precio de una concreta promoción se ingresen en una única cuenta especial y separada del resto de promociones en curso).

Planos de la vivienda, con descripción del trazado de las redes eléctricas, de telecomunicaciones, de agua, gas y calefacción.

Descripción de la vivienda, con expresión de la superficie útil y de la construida. . Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones y evacuación del inmueble en caso de emergencia.

Copia de las autorizaciones y licencias exigidas para la construcción del inmueble.

Copia de la Cédula de habitabilidad.

Copia de los Estatutos de la Comunidad y normas de funcionamiento.

Copia de la Póliza de Seguro que cubra las garantías exigidas por el art. 19,1 c) Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Es de señalar que parte de esta documentación se contiene en el denominado «Libro del Edificio» y que éste no está disponible hasta la finalización de la construcción, por lo que su exigencia debe posponerse al momento de otorgamiento de la escritura pública.

Finalmente, debemos apuntar que, con el fin de evitar situaciones de contratación abusiva, el Instituto Nacional de Consumo elaboró en su día un «modelo de contrato de compraventa de viviendas sobre plano» adaptado a la normativa dispersa que hemos transcrito en este artículo, que parte de la premisa del íntegro respeto del equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes, protegiendo al consumidor-comprador, a quien se le reconoce, por ejemplo, el derecho a resolver el contrato cuando no se le conceda el préstamo por él solicitado, o cuando el vendedor incumpla los plazos de entrega, garantías estas muy necesarias para llegar a erradicar la litigiosidad que hasta el día de hoy se viene asociando a este tipo de contratación.