abogados ESPECIALISTAS CONTRATOS: LEGISLACIÓN extinción contrato:
El Art. 3 Ley 57/1968 reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece la siguiente facultad que asiste al comprador, en el supuesto de no verificarse la entrega de la vivienda y plaza de garaje en plazo: el adquirente “podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda y garaje.”
Resaltar ausencia expresa en cláusula adicional del contrato de prórroga para la entrega para después de los seis meses siguientes al otorgamiento de visado certificado fin de obra, (estipulación sexta del contrato de compraventa, pág. 8.)
Art. 4 Ley 57/1968: “Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista.”
Conforme a dicho artículo 4, se constata dos hechos: para el hipotético caso que el promotor hubiera celebrado aval bancario o contrato de seguro, tales garantías no podrá hacerlas valer el comprador cuando se haya otorgado cédula de habitabilidad y además la entrega al adquirente.
Indudablemente ante la ausencia de tales garantías no cumplidas por la parte demandada, impide tener en cuenta el contenido del presente art. 4, pero paradójicamente el incumplimiento por la demandada de no haber garantizado las cantidades entregadas a cuenta por mi mandante, es causa de tener muy en cuenta el contenido del art. 1.129 Código Civil;
Art. 1.129 Código Civil: “Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:
- Cuando después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.
- Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviera comprometido.
- Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.”
En virtud del apartado 2 del art. 1.129 C.civil, ante la obligación del vendedor/promotor/demandado de entregar la vivienda de mi patrocinado en un plazo cierto, fijado en el contrato, estipulación sexta, donde además aquel ha recibido cantidades a cuenta, es necesario e irrenunciable, conforme a la dicción del art. 1.129 C.c. que el demandado hubiera prestado la garantía, garantía que le impone la Ley 57/1968 para responder en el caso que la vivienda no fuera entregada en plazo pactado, por lo que al estar corroborado de forma irrefutable la ausencia total de garantía prestada por parte contraria conforme Ley 1968, es evidente por aplicación del art. 1.129.2 C.c. que el deudor/demandado ha perdido el derecho a utilizar el plazo, que pudiera ahora alegar, máxime si ha transcurrido con creces el plazo de otorgar escritura pública consignado en el propio contrato de compraventa.
Art. 1462 Código Civil: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
Del expresado art. 1462 C.c, no cabe sostener que la licencia de primera ocupación tiene los efectos de traditio a efectos de la teoría del titulo y modo, porque tal licencia no ha puesto a mi patrocinada en la situación de hecho de estar disfrutando de la vivienda y por ende de ostentar ya la posesión, lo que permite aseverar las siguientes conclusiones:
Inexistencia de entrega real y material de la vivienda: mi mandante solo y por señalamiento de día expreso ha tenido el derecho de inspeccionar la posibilidad de ejercer adecuadamente su diligente ejercicio del derecho a la habitabilidad, derecho de visita que le faculto para quejarse formalmente de las anomalías de medición en la vivienda.
Que la licencia otorgada, al no facultar a mi mandante a estar en la vivienda usándola y disfrutándola, al no haber existido entrega material de llaves, a efectos de traditio, hace inaplicable el contenido del párrafo primero del art. 1462.
En definitiva que la autorización administrativa no ha habilitado a mi patrocinada, sobre la base del contrato privado de compraventa y las sumas de precio ya desembolsadas a ostentar la posesión, causa-efecto de la imposibilidad de aplicar los efectos de transmisión de la propiedad que se deriva del art. 1462 C.c.
Por tanto, dado que al día de hoy a mi mandante no se le ha transmitido la propiedad, no es propietaria, ni por escritura pública ni por documento privado y entrega, y al haber transcurrido con creces el plazo para el otorgamiento de escritura pública, por aplicación de los efectos jurídicos que emanan de la Ley 57/1968, en consonancia con el art. 1129 C.c., está facultada para el ejercicio de acción rescisoria.
Art. 1291.5 Código Civil: “Son rescindibles: cualesquiera otros en que especialmente lo determine la ley.”
Art. 1295.1 Código Civil: “ La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese obligado.”
Art. 4.3 Código Civil: “Las disposiciones de éste código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes.”
Art. 1450 Código Civil: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.”